Tre bostadsföretag. Tre olika kommuner. Tre helt olika verkligheter.
I Linköping handlar utmaningen om att kunna bygga nya bostäder där arbetsmarknaden växer. I Halmstad varierar förutsättningarna kraftigt mellan olika delar av kommunen. I Botkyrka ligger fokus på att rusta upp ett omfattande befintligt bestånd.
Sveriges Allmännyttas beräkningar visar att underhållsbehovet i hela allmännyttan uppgår till 686 miljarder kronor. På många andra håll i landet ser verkligheten annorlunda ut. Där leder befolkningsminskning och svag efterfrågan till vakanser, och i vissa fall behöver hus till och med rivas. Det visar att Sverige inte har en bostadsmarknad – utan många.
Just därför behövs ett regelverk som är långsiktigt och fungerar oavsett om ett bostadsföretag bygger nytt, renoverar befintliga bostäder eller hanterar ett bestånd där efterfrågan minskar.
I dag är de ekonomiska villkoren inte konkurrensneutrala. Det ägda boendet omfattas av flera ekonomiska incitament som hyresrätten saknar. Den som äger sin bostad får göra avdrag för sina räntekostnader, medan bostadsföretag samtidigt omfattas av regler som begränsar möjligheterna att dra av räntor på lån som finansierar investeringar i hyresbostäder.
Den som äger sin bostad får dessutom rotavdrag, bidrag för energieffektivisering och stöd för att installera elbilsladdare medan bostadsföretagen förväntas finansiera underhåll, energieffektivisering, klimatanpassning, beredskap och andra långsiktiga investeringar genom hyresintäkter och upplånat kapital.
Om man sätter siffror på jämförelsen blir bristen på rättvisa ännu tydligare.
Skattebetalarna sponsrar varje år det ägda boendet med runt 75 miljarder kronor, om man räknar samman statens utgifter för ränteavdrag och rotavdrag. Det enda statliga stöd som kan gynna hyresgäster är bostadsbidraget till ekonomiskt svaga hushåll och bostadstillägget för pensionärer – som i och för sig kan bo i alla upplåtelseformer. Statens utgift för bostadsbidrag är 3 miljarder om året och 14 miljarder för bostadstillägg. Detta kan inte kallas konkurrensneutral bostadspolitik.
De senaste åren har kännetecknats av tillfälliga reformer till hyresmarknaden. Men husen ska kunna erbjuda bra boende i uppåt hundra år. Då behövs stabila och konkurrensneutrala spelregler som ger bostadsföretag möjlighet att ta ansvar för sina bostäder, oavsett vilka lokala förutsättningar de verkar under. Oavsett om behovet är att bygga nytt, renovera eller riva.
Sverige behöver både hyresrätter, bostadsrätter och småhus. Men om alla upplåtelseformer ska kunna bidra till bostadsförsörjningen måste de ekonomiska villkoren vara mer balanserade än i dag. En översyn av spelreglerna mellan hyrt och ägt är därför en nödvändig investering i en långsiktigt fungerande bostadsmarknad.
Vi föreslår därför följande reformer:
1. Inför låg moms på hyran
Om en moms på 6 procent införs på bostadshyror kan bostadsföretagens bygg- och förvaltningskostnader minskas med 20 procent när företaget får dra av kostnaden för den ingående momsen. Det skulle skapa utrymme både för att renovera och bygga mer samtidigt som hyrorna i nyproduktionen kan hållas nere och hyreshöjningsbehovet i det befintliga beståndet kan begränsas.
2. Inför avdragsgilla renoveringsfonder
Om bostadsföretag får göra skattemässigt avdragsgilla avsättningar till fonder för renovering kan takten öka för både det ordinarie renoveringsbehovet och de extra energirenoveringar som EU kräver.
3. Ge stöd för upprustning av skyddsrum
En femtedel av Sveriges skyddsrum finns hos allmännyttan. Skyddsrummen ska vara öppna för alla medborgare, men upprustningen av dem ska idag enbart bekostas av landets hyresgäster. Ett finansiellt stöd till bostadsföretagen för denna upprustning är därför mer än rimligt – även staten var med och finansierade bygget av dem för 60–70 år sedan. Annars behöver den kostnaden tas från bostadsföretagens underhållskassa med konsekvensen att husen får vänta ännu längre på sin renovering.
Sverige behöver en bostadspolitik som fungerar i hela landet. Det är därför konkurrensneutrala och långsiktiga spelregler är så viktiga. Fastigheter byggs, förvaltas och utvecklas över generationer. Investeringsbeslut fattas med ett perspektiv på 50 eller 100 år. Då behöver också skattesystemet och de ekonomiska villkoren vara stabila och utformade så att de inte systematiskt gynnar en upplåtelseform framför en annan.
Anna Mellström, vd Botkyrkabyggen
Cathrine Holgersson, vd Sveriges Allmännytta
Christian Kylin, vd Halmstads Fastighets AB
Fredrik Törnqvist, vd Stångåstaden i Linköping