Det här är en argumenterande text med syfte att påverka. Åsikterna som uttrycks är skribentens egna.
REPLIK | BOSTADSPOLITIK
I en debattartikel den 16 juli av Ragnar Bengtsson, utredare på Hyresgästföreningen hävdas att staten årligen subventionerar bostadssektorn med146 miljarder kronor. Av dessa, menar Bengtsson, går 115 miljarder till det ägda boendet, jämfört med 23 miljarder till det hyrda, och frågar om det är rimligt att ”välmående villaägare” får de största subventionerna.
Bengtssons och Hyresgästföreningens sätt att redovisa data brister dock på flera punkter.
1. För att beräkningarna ska bli korrekta är en första förutsättning att man redovisar såväl kostnader som intäkter. Bengtsson bortser från att såväl ROT-avdrag som avdrag för ränteutgifter har en intäktssida. Vad gäller ROT finns olika studier som landar i ett spann där staten får tillbaka ca 60 – 100 procent i form av ökade skatteintäkter. På motsvarande sätt har ränteavdragen en intäktssida i form av reavinstskatt vid försäljning av privatbostäder. I detta nu är statens kostnad för ränteavdragen årligen ca 60 – 65 miljarder kr och intäkten från reavinstskatten ca 20 – 30 miljarder.
Adderar man till statens intäkt för den årliga fastighetsavgiften (ca 23 miljarder) och stämpelskatten (ca 10 miljarder) blir bilden en annan än den som Hyresgästföreningen förmedlar.
Sett över tiden har förhållandet mellan statens kostnader och intäkter varierat kraftigt beroende på räntenivåer, marknadsvillkor och olika skattevillkor. Det är först på senare år som staten ”går back” i denna jämförelse, något som skulle kunna förändras med endast små justeringar av fastighetsavgiften.
2. Frågan är dock om det är rimligt eller ens seriöst att definiera centrala element av kapitalbeskattningen som bostadspolitik bara för att den innehåller ett element av statliga kostnader med privatbostäder som mottagare?
3. I så fall är det också i högsta grad rimligt att jämföra hyrt och ägt boende från den finansiella aspekten. Det är förvisso korrekt att den som har ett lån för en privat bostad medges avdrag för skuldräntor. Men för att jämförelsen ska bli korrekt måste analysen även beakta hushållens kostnad för eget kapital.
Den som hyr behöver inte köpa sitt hyreskontrakt. Ingen kontantinsats ska byggas upp och något kapital behöver inte bindas i bostaden. Den som köper en bostadsrätt eller ett småhus måste däremot först skapa ett eget kapital. För många hushåll handlar det om år av sparande ur redan beskattade inkomster, åratal av återhållen konsumtion och ett betydande ekonomiskt risktagande. Kapitalet kan dessutom minska i värde om bostadspriserna faller. Kort sagt, den egna kapitalinsatsen kommer för de flesta hushåll med en mycket stor uppoffring.
Men även när insatsen är betald finns fortsatt en kostnad. När flera hundra tusen kronor binds i en bostad avstår hushållet från den finansiella avkastning som pengarna hade kunnat ge i en annan placering. Hushållens bostadslån uppgår enligt SCB till ca 4 300 miljarder kronor. Med en alternativkostnad om ca 3,5 procent, vilket motsvarar hushållens ungefärliga lånekostnad, uppgår hushållens samlade årliga alternativkostnad för detta kapital till mer än 300 miljarder kronor. Till denna kostnad ska dessutom den årliga räntekostnaden för de samlade lånen läggas till. Ändå behandlas både sparandet, den uteblivna konsumtionen till följd av sparandet och den löpande alternativkostnaden i den av hushållen ägda stocken av bostäder av Hyresgästföreningen som noll och intet.
Detta betyder inte att alla skatteregler är optimala eller att hyresrätten saknar problem. Det är rimligt att pröva stödens effektivitet, att diskutera skattesatser samt hyresrättens villkor. Men diskussionen måste börja med en fullständig kalkyl som även beaktar statens intäkter. En seriös bostadsdebatt baserad på fakta måste också räkna med hushållens eget kapital. Annars blir kalkylerna bara ytterligare ett sätt att driva Hyresgästföreningens eget särintresse.
Lennart Weiss
Chefredaktör Bostadspolitik.se