Årets hyresförhandlingar är i gång. För omkring 1,6 miljoner hushåll avgör de hur mycket pengar som finns kvar i plånboken nästa år. Det handlar om att kunna spara pengar till en buffert, ha råd med barnens fritidsaktiviteter eller bara slippa oroa sig för nästa oväntade utgift. Hyran är en av hushållens största utgifter. Efter flera år med historiskt höga hyreshöjningar frågar vi nu landets fastighetsägare: Hur mycket mer tror ni att hyresgästerna tål?
Fastighetsägare återkommer ständigt till sina ökade kostnader. Men bolagens egna siffror visar att intäkterna från hyreshusen har ökat snabbare än kostnaderna, även under de tuffaste åren.
I vår nya granskning av 20 privata fastighetsbolag ser vi att hyresintäkterna per kvadratmeter ökade med 43 procent mellan 2019 och 2025. Under samma period steg fastighetskostnaderna med 32 procent och inflationen med omkring 25 procent. Driftnettot ökade med cirka 51 procent. År 2025 hade bolagen vi granskat en genomsnittlig överskottsgrad på 64 procent. Det betyder att 64 kronor av varje hundralapp i hyresintäkter fanns kvar efter fastighetskostnaderna. Det är inte ren vinst, men visar styrkan i förvaltningen.
Samtidigt har hyresgästerna fått kraftiga hyreshöjningar de senaste fyra åren. Många hushåll har nått sin ekonomiska smärtgräns. Här finns en tydlig obalans. När fastighetsägarnas kostnader stiger kräver de högre hyror. När boendet, maten och elen blir dyrare får vanliga hushåll anpassa sig. Varför skulle fastighetsägarna slippa göra det? Självklart ska fastighetsägare kunna sköta sina hus och få en rimlig avkastning. Men varje kostnadsökning kan inte automatiskt skickas vidare till hyresgästen.
För att förstå problemen måste vi skilja på två ekonomier i samma fastighetsbolag: förvaltningen av husen, där överskotten växer, och bolagens lån och investeringar, som blev betydligt dyrare när räntorna steg. Många bolag lånade stora belopp under lågränteåren för att köpa fastigheter, expandera och bygga nytt. När räntorna steg blev lånen dyrare och resultaten pressades. Driftnettot ökade med 51 procent mellan 2019 och 2025, men nästan tre fjärdedelar av ökningen gick åt till högre räntekostnader. Förvaltningsresultatet ökade därför med bara elva procent, mindre än inflationen.
Men vem ska ta den ekonomiska risken för fastighetsbolagens affärsbeslut? Att driva företag innebär att ta ansvar för sina kostnader och affärsrisker. Många fastighetsbolag har fått dyrare lån efter att ha lånat stora belopp för att köpa fastigheter och expandera. Det är fastighetsägarnas affärsbeslut, inte hyresgästernas. Att fastigheter byter ägare tillför heller inget värde varken till hyresgästen eller till samhället i stort. Då kan inte hyresgästerna ta hela risken. Hyreshöjningar förväntas finansiera dyrare lån, stigande kommunala taxor, stora renoveringsbehov och nyinvesteringar.
Under lågränteåren före 2022 vande sig fastighetsbranschen vid billiga lån, stigande fastighetsvärden och växande överskott. När räntorna sedan steg försökte fastighetsägarna skicka notan vidare till hyresgästerna. Det lyckades bara delvis, eftersom hyrorna förhandlas, men hyreshöjningarna blev ändå de högsta på decennier. Det får inte bli ett mönster. Precis som andra företag behöver fastighetsbolagen ta ansvar för sina kostnader, bli bättre på att skötahusen effektivt och se över sina vinstkrav.
Samtidigt kan inte alla problem på hyresmarknaden lösas i förhandlingsrummet. Vi har länge drivit på för en mer aktiv bostadspolitik, och nu måste nästa regering leverera. Bostadsbyggande, energieffektivisering och renoveringen av våra bostäder kräver långsiktiga lösningar. Förra året gick 48 miljarder till det ägda boendet i form av ränteavdrag och 21 miljarder i form av rotavdrag.
För att ge hyresrätten balanserade villkor behöver vi diskutera stöd till byggande och renovering. Här gör vi gärna gemensam sak med fastighetsägarna för att sätta press på politiken. Vi må vara oense om hyreshöjningarna, men om en sak borde vi kunna enas: politiken måste ta ett betydligt större ansvar för hela den svenska bostadsmarknaden.
Hyresförhandlingarna ska väga fastighetsägarnas behov av långsiktig lönsamhet mot hyresgästernas möjlighet att betala. Tillfälliga kostnadstoppar får inte bli permanenta hyreshöjningar. Bolagens egna siffror visar att de har klarat kostnadskrisen bättre än debatten ger sken av. Efter de senaste årens rekordhöjningar är det hög tid att det också märks i hyresgästernas plånböcker.
Martin Hofverberg, chefekonom Hyresgästföreningen
Carl-Johan Bergström, förhandlingschef Hyresgästföreningen