När hushållens betalningsförmåga minskar stannar bostadsmarknaden. Nyproduktionen tvärnitar och byggbranschen varslar. Ett återkommande scenario som kan undvikas i framtiden med en ny ekonomisk riskfördelning i bostadsbyggandet. Det visar en ny rapport från HSB, framtagen av Evidens.
I sin senaste prognos bedömer Konjunkturinstitutet att den svenska lågkonjunkturen ebbar ut under 2027. Det är givetvis välkommet, för effekterna har precis som vid tidigare nedgångar varit både ihållande och kännbara. Inte minst på bostadsmarknaden.
Det är snarare regel än undantag att bostadsbyggandet stannar tvärt vid lågkonjunkturer. Hushållens betalningsförmåga och -vilja minskar, färdiga bostäder ekar tomma, planerade bostäder uteblir, och stora delar av branschen tvingas till uppsägningar. I skrivande stund beräknar Byggnads att omkring 10 000 av deras medlemmar är arbetslösa.
Byggsektorn står för cirka 11 procent av Sveriges BNP. Det konjunkturkänsliga och volatila bostadsbyggandet påverkar alltså inte bara bostadsförsörjningen, utan även landets tillväxt, välfärd och arbetsmarknad.
Mellan år 2021 och 2023 minskade antalet påbörjade nya bostäder i landet med nästan 60 procent, från cirka 68 000 till drygt 29 000, en nivå som varit intakt sedan dess. Samtidigt bedömer Boverket att drygt 50 000 nya bostäder behöver påbörjas årligen mellan 2024 och 2033. En mycket lång och brant uppförsbacke.
I en ny rapport har HSB och Evidens analyserat hur ekonomiska risker uppstår, fördelas och påverkar byggandet över tid. Analysen visar att det finns goda argument för en ny riskfördelning i bostadsbyggandet, särskilt ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Bostadsbyggande är kapitalintensivt, med långa ledtider och betydande osäkerhet. Något som inte sällan leder till att många bostäder inte byggs alls. Men byggandet kan inte ensidigt förstås utifrån föränderliga räntor, byggkostnader, efterfrågan, kreditvillkor och politiska regelverk. Det krävs även förståelse för hur ekonomisk risk fördelas mellan stat, kommuner, banker, bostadsutvecklare, bostadsrättsföreningar och hushåll. Vår analys visar att riskfördelningen är en direkt förklaring till varför byggandet ibland faller kraftigt, trots stora bostadsbehov.
Efter 1990-talskrisen försvann stötdämparna i byggandet när staten drog sig tillbaka som direkt riskbärare, för att i stället ta rollen som regelgivare och tillsynsaktör. Dagens system fungerar i stället som en kedja av risköverföringar, där hushållen i många fall är den slutliga riskbäraren, vilket får påtagliga konsekvenser för efterfrågan på nya bostäder.
En central slutsats i rapporten är att en större del av risken bör bäras av stat, kommuner och finansiärer, och en mindre del av hushållen – eftersom de professionella aktörerna har bättre förmåga att absorbera risk, sprida den över tid och hantera den professionellt. Bostäder är trots allt en av våra mest grundläggande och viktigaste samhällsfrågor.
För att upprätthålla bostadsbyggandet vid framtida nedgångar vill HSB se nedan reforminriktningar från politiken:
1. Minska inträdesrisk i ägt boende – Riskerna som i dag hämmar efterfrågan på nyproduktion måste minska. Därför krävs effektiva modeller som minskar hushållens behov av stort eget kapital, såsom startlån, subventionerat bosparande och delägarmodeller.
2. Minska tidiga finansieringsrisker – I dag saknas en finansiell aktör som står för ett bredare engagemang i bostadsbyggandet. Nya former för projektfinansiering från exempelvis fonder, pensionsförvaltare eller institutionella mellanled skulle minska byggandets beroende av tidig och omfattande risköverföring till hushållen.
3. Använd riktade offentliga stöd – I stället för permanenta och generella subventioner efterfrågas tidsbegränsade och träffsäkra åtgärder som kan aktiveras när byggandet faller kraftigt. Staten kan då fungera konjunkturstabiliserande, utan att återta ett långsiktigt risktagande.
4. Minska planriskerna genom ökad förutsägbarhet – Med kortare ledtider, tydligare ansvarsfördelning och mer förutsägbara planprocesser minskar en central riskkälla i hela systemet. Det minskar osäkerheten i tidiga skeden och sänker kostnader.
Framtida regeringar behöver ta Sveriges bostadsförsörjning på allvar. Det är inte rimligt att hushållen, som har lägst möjlighet att bära risk, är den aktör som bär den största risken i en av våra mest centrala välfärdsfrågor.
Johan Nyhus, förbundsordförande HSB