Cushman & Wakefield har fått i uppdrag att sälja en 3D-fastighet med kommersiella lokaler och garage i Åkersberga centrum, med en bostadsrättsförening ovanpå. Direktavkastningen bedöms uppgå till hela 6,5–7 procent – alltså högre än många lättindustrifastigheter.
”För en fastighet utan vakanser och med hyresgäster som suttit länge får man en väldigt bra avkastning för den risk man tar”, säger Sven-Olof Johansson, transaktionsrådgivare vid Cushman & Wakefield, till Fastighetsnytt.
Den höga avkastningen finns det flera förklaringar till:
”Dels får man lägga till en yield för att det är en 3D-fastighet, dels för att den ligger utanför stan och har en mix av flera olika hyresgäster: gym, butiker och restauranger”, säger han.
Tredimensionell fastighetsbildning har drygt 20 år på nacken i Sverige. En fördel som brukar lyftas fram är att det möjliggör ökad specialisering. Fastighetsägare som är duktiga på garage kan äga enbart garaget under en byggnad och den som kan livsmedelshandel behöver inte äga mer än butikslokalen.
Samtidigt blir det möjligt att använda fler ytor, inte minst under jord, när olika delar av en byggnad kan ägas, finansieras och utvecklas separat. Antalet 3D-fastigheter blir allt fler, framför allt i trånga storstäder där det ofta är hård konkurrens om marken.
Sven-Olof Johansson ser också ett ökat intresse bland investerare.
”Kunskapsnivån har ökat rejält de senaste 5–10 åren och därmed också antalet budgivare. Allt fler fastighetsägare kan tänka sig att komplettera sitt bestånd med en 3D-fastighet. Kort och gott för att de ser att andra har lyckats bra och fått en god lönsamhet.”
Vad lockar investerare i 3D-fastigheter?
”Helt klart att man får en högre avkastning. Sedan är det också en inskolningsprocess. Nu har 3D-fastigheter funnits i över 20 år och man ser att det är en likvid produkt som fungerar bra att förvalta.”
Green Group är något av en specialist på tredimensionella fastigheter.
”Med 3D-fastigheter får vi väldigt rena portföljer, vilket passar oss som äger fastighetsbolag med tydliga inriktningar. Dessutom får vi möjlighet att förvärva fastigheter i centrala lägen i storstäder, som annars är svåra att komma åt”, säger vd Niklas Borg.
Ett större fastighetsbolag som är uttalat positiva är Ica Fastigheter, som ser möjligheter att utveckla nya platser med dem själva som ägare av handelsdelen. I portföljen i dag finns nio 3D-fastigheter med Ica-butiker och fler är på ritbordet i framtida projekt.
När 3D-fastigheter blev möjliga 2004 fanns en inledande skepsis att ett splittrat ägande skulle försvåra förvaltningen. Vad som fortfarande får investerare att dra öronen åt sig och som förklarar den högre yielden är just denna osäkerhet.
”Riskpåslaget är egentligen enbart kopplat till hur man ska sköta drift och underhåll över tid utan att krocka med grannfastigheten ovanpå eller under. Men konsulterna som skapar 3D-fastigheter har lärt sig hantverket och kan förutse vad som händer vid exempelvis stambyten. Nu skapar man välfungerande fastigheter med extremt tydliga gränsdragningar för vem som ansvarar för vad”, säger Sven-Olof Johansson vid Cushman & Wakefield.
Green Groups Niklas Borg säger att marknaden har mognat och intresset för fastighetstypen ökat över tid.
”När vi köpte våra första 3D-fastigheter 2009 och ett antal år efter det var vi i stort sett ensamma på marknaden. Men nu har det blivit en helt normal tillgång och intresset i affärerna är ungefär som för vanliga fastigheter. Kanske sågs det som komplicerat tidigare, både från bank och investerare, men 3D-lösningar har blivit väldigt mycket bättre och vanligare genom åren. Vi har inte heller stött på några problem.”
Sven-Olof Johansson tror att intresset för 3D-fastigheter kommer att fortsätta öka.
”Pratas vi vid om fem år tror jag att ännu fler fastighetsägare har 3D-fastigheter som en del av sin portfölj. Ett antal nya tillkommer ju varje år och kunskapen ökar hela tiden. De som var tidigt ute med 3D-fastigheter har gjort bra affärer och det tycker jag att man kan göra än i dag.”
Green Group var en av dessa tidiga investerare. Niklas Borg säger att skillnaderna i yield har minskat. Men det är ett tveeggat svärd.
”Så klart gynnar det oss att 3D-fastigheter har blivit en accepterad tillgång, men samtidigt blir ju nästa köp dyrare så det blir jobbigare att fortsätta bygga upp portföljen.”